Reakce na nedávný otevřený dopis
Vážení vlastníci, v posledních dnech se k Vám pravděpodobně dostala úvaha ke stavu hospodaření SVJ od jedné z vlastniček. Dovolte, abych se k textu “Otevřete oči” vyjádřil.
Zateplovat můžeme začít skutečně skoro ihned. Stačí aby se autorka textu opět neodvolala proti rozhodnutí o stavebním povolení. Nyní ale pojďme uvést na pravou míru matoucí informace v jejím textu.
Celková výše dotace, kterou již máme od minulého léta na účtu je: 3 924 402 Kč + bonus pro důchodce a vlastníky s nižšími příjmy 540 750 Kč, tedy celkem 4 465 152 Kč. Suma zůstatků na našich účtech je ke dni 9. 2. 2025 celkem 6 908 737 Kč.
Ke zmiňovanému dotačnímu bonusu: Ano, je důležitý. Důchodcům a nízkopříjmovým pokryje podstatný díl nákladů revitalizace (sníží se jejich podíl na úvěru) a tím dojde k výraznému snížení jejich měsíčních plateb oproti současnému stavu a to neberu v potaz úspory na energiích, které budou mít na náklady každého z nás též významný dopad. (Rozpočítání nákladů schválené v per rollam kalkuluje s fondem oprav 10 Kč / m2 + příspěvky na splátky úvěru. Momentálně platíme 50 Kč / m2). K významnému snížení plateb dojde i u všech ostatních vlastníků z toho důvodu, že úvěr, který budeme na dalším shromáždění schvalovat, bude výrazně nižší a s nižší úrokovou sazbou, než ten, o který jsme žádali dříve na základě rozhodnutí shromáždění v červnu 2022. Nemůže to však být částka, ke které autorka textu došla sčítáním a odečítáním, protože SVJ nesmí vyčerpat celý zůstatek na účtech a nedržet rezervu na případné další nezbytné výdaje. V blízké době nás čeká například poměrně vysoký náklad spojený s opravou stoupaček.
Vlastnička zjevně nezohledňuje, že SVJ stále dle smlouvy podepsané s dodavatelem zadržuje 10% celkových nákladů spojených s již dokončenými pracemi, což jsou peníze, které budeme muset dodavateli stavby po dokončení díla doplatit. Jedná se o jakousi pojistku, která nás chrání pro případ problémů s dodavatelem.
Ve své analýze také opomenula zmínit, že všichni vlastníci, kteří mění stav jejich balkónů, výdaje s tímto spojené buď již kompletně složili na účet SVJ (vlastníci přidávající balkón) nebo již uhradili náklady spojené s instalací balkonu a odstraněním původního balkonu (vlastníci přesouvající severní balkony na jižní stěnu domu). Jedná se celkem o stovky tisíc korun, které tito vlastníci již ze svého uhradili a jsou na účtu SVJ.
Co se týká hrozby dotyčné jejím neschválením úvěru, souhlas 100 % vlastníků není nutný. Pokud si kdokoliv z Vás, včetně vlastničky, nepřeje možnosti úvěrového financování využít, jak už jsem psal vícekrát dříve, samozřejmě nemusí, protože náklady je možné uhradit ať už kompletně, nebo částečně z vlastních prostředků.
Autorka textu opakovaně nepravdivě tvrdí, že se všichni společně podílíme na nákladech spojených s balkony. Ne, nepodílíme. Náklady jsou rozpočítané individuálně a každý z vás si toto může zkontrolovat v tabulce hlasování per rollam z roku 2023, která obsahuje průvodní dopis, podrobně vysvětlující způsob rozpočítání. Toto rozpočítání bylo vlastníky schváleno. V případě jakýchkoliv dotazů se samozřejmě můžete ozvat. Dotyčné vlastničce byla konzultace opakovaně nabízena, z nějakého důvodu však neprojevuje zájem.
Vzhledem k tomu, že jediný bod posledního odvolání vlastničky, který magistrát shledal relevantním, je již vypořádaný a o žádném novém relevantním bodu v tuto chvíli nevíme, lze předpokládat, že magistrát po případném opakovaném odvolání platnost stavebního povolení tentokrát potvrdí a dotyčná již nebude moci nabytí platnosti ohrozit.
V předchozím otevřeném dopisu vlastnička připustila svou vůli od dalších obstrukcí ustoupit, pokud se tři vlastníci v okolí jejích jednotek svých balkónů vzdají. Balkony jsou ale soukromým vlastnictvím a světelná studie prokázala, že po dílčí změně u jednoho z balkónů nedojde ke změně světelných podmínek v jejích bytových jednotkách. Na jedné straně tvrdí, že nechce balkóny, na druhé straně ale ve stavebním řízení podává připomínky, které se ani balkónů netýkají.
Světlotechnickou studii jsme museli vypracovat z důvodu odvolání vlastničky proti vydání stavebního povolení a následného rozhodnutí magistrátu. Neexistuje žádné pravidlo nařizující takovou studii automaticky provádět. Proto ji po nás stavební úřad ani projektant nepožadoval. Lze však argumentovat, že studii si od SVJ měl stavební úřad pravděpodobně vyžádat již v reakci na připomínky dotčené a ne argumentovat neprokázáním dopadu balkónů na světelné podmínky v jednotkách u jiného podobného domu. Pokud by toto bylo vyřešeno už při vydání stavebního povolení minulý rok, magistrát by v dalším kole už jen jeho platnost potvrdil a dnes bychom dost možná měli revitalizaci hotovou. Studie nakonec skutečně marginální vliv na osvětlení v jednotce vlivem jednoho ze dvou západních balkónů prokázala, nález byl však velmi hraniční. I přes jeho relativní nevýznamnost však bylo nutné jej reflektovat, aby v případě dalšího odvolání se dotyčné, nebylo nabytí platnosti rozhodnutí v ohrožení.
Dosud vynaložené náklady na právní poradenství byly účelně použity v reakci na fakta zjištěná v průběhu realizace projektu, na zajištění administrativně správného postupu, na správné řešení požadavků vlastničky a také v reakci na revizi rozhodnutí stavebního úřadu magistrátem. Právní služby byly použity vždy v souladu s požadavky vlastníků a to samozřejmě i v případě dotyčné vlastničky. Její oprávněné požadavky byly všechny splněny. Dílo odsouhlasené téměř 90 % většinou není dokončeno a vlastnička kontinuální snahou jeho dokončení bránit, škodí nejen ostatním ale paradoxně i sama sobě, protože současný stav domu a balkónů má samozřejmě vliv jak na kvalitu bydlení, energetické ztráty, tak i na tržní hodnotu bytových jednotek.
Co se týká otázky na účet, ze kterého byla uhrazena záloha 1 500 000,- Kč. SVJ v době uhrazení zálohy disponovalo třemi účty a to běžný a spořící u Komerční Banky a běžný účet u ČSOB. Záloha byla převedena ze spořícího účtu na běžný a poté z běžného uhrazena. SPOLEČENSTVÍ vlastníků jednotek je vůči dalším subjektům - úřady, banky, dodavatelé služeb i vůči samotným členům exponováno jedním bankovním účtem (nebo v našem případě dvěma běžnými účty u KB a ČSOB). SVJ nemá tolik účtů kolik má vlastníků. Každá koruna, která touto “branou” projde, je rozúčtována na jednotlivé vlastníky podle zákona a způsobem, který je v souladu s rozhodnutími vlastníků na shromážděních.
Vyjádření výboru k návrhu autorky dopisu na zařazení bodů do programu dalšího shromáždění
Okomentuji jednotlivé body:
1. návrh na vznik kontrolní komise - hlasování o vzniku komise
Dotyčná si již stihla vyžádat následující: komplet účetnictví za posledních několik let, výpisy z účtů, smlouvu s dodavatelem, projekt, žádost o dotaci, zápisy ze všech shromáždění od doby zvolení nového výboru. Domnívám se, že v tuto chvíli již neexistuje žádný významný, ať už z její strany, nebo ze strany policie neprobádaný dokument. Navzdory množství získaných informací je ale jejich intepretace dotyčnou stále poněkud zmateční. Je-li mezi Vámi někdo, kdo máte o materiály SVJ také zájem a ideálně jste také ochotni aktivně a konstruktivně k fungování SVJ přispět, ozvěte se prosím.
2. úvěr, penále, ukončení smlouvy s ČSOB - vyjádření výboru
O tomto bychom samozřejmě jednali tak jako tak, protože čerpání dříve schváleného úvěru jsme tento rok již neprodloužili z toho důvodu, že na trhu lze nyní získat úvěr s nižší úrokovou sazbou a zároveň celková výše úvěru, který k dokončení díla potřebujeme, je nyní podstatně nižší, než tomu bylo v roce 2022, kdy jsme si záměr zažádat o úvěr schválili.
3. úvěr - hlasování o úvěru - v souvislosti s rozhodnutím o odstranění některých balkónů a koupí nových závěsných - zda vlastníci souhlasí, aby součástí žádosti o úvěr byla i koupě nových balkonů
Hlasování o úvěru bude muset proběhnout. Naše finanční situace je navíc nyní jiná, než v době příprav posledního per rollam o rozpočítání nákladů. Na účtu máme více peněz a úrokové sazby úvěrů od té doby výrazně klesly, což obojí hraje v náš prospěch. Tento bod jsme měli na programu shromáždění již minulý rok, ale k hlasování o něm bohužel nedošlo z důvodu jeho přesunutí na konec jednání a odchodu části z vás ze shromáždění před jeho ukončením.
Projekt v současné podobě byl vlastníky na shromáždění odhlasován. Banku při rozhodování o poskytnutí úvěru zajímá kompletní odsouhlasený projekt se všemi jeho částmi. Projekt s opravou balkónů počítá, jelikož balkony byly, jsou a budou součástí celé stavby. V současné době evidujeme pouze dvě vlastničky, které si opravu jejich balkónů dle původního odsouhlaseného projektu nepřejí a jejich přání bylo již v předchozí žádosti o stavební povolení reflektováno.
4. nové informace k přidělené dotaci - Nová Zelená Úsporám
O dotaci jsme již informovali (mailem a na webu) v létě 2024. Stručné připomenutí a prostor pro otázky je samozřejmě možné do programu zařadit.
5. hlasování - vzhledem k vyjádření pana Moravce ( viz. Zelenečská. info únorové novinky a neformální setkání z 27.2.2024 ), že jsou balkony v osobním vlastnictví, hlasovat zda vlastníci souhlasí, aby záloha 1 500 000,- Kč určená pouze na výrobu nových balkonů byla vrácena do fondu oprav.
Teoreticky se o tom můžeme bavit, ale prakticky by žádost o vrácení zálohy znamenala, že balkóny nechceme a nebudou dodány v cenové nabídce z roku 2022.
6a. garáže - instalace elektroměrů a vodoměrů
Opodstatněný bod. K instalaci měřičů by mělo dojít v nejbližších dnech.
6b. hlasování o vyhlášení výběrového řízení na pronájem garáží a to z důvodu stále rostoucích cen v oblasti nemovitostí
Zařadíme. Stejně tak by by bylo vhodné pobavit se o způsobu využití dalších společných prostor.
7. Informace k pojištění domu
Zařadíme.
8. informace o opravě stoupaček
Zařadíme.
9. výbor SVJ - projednání se členy výboru SVJ, zda chtějí ve funkci pokračovat - případně jejich odstoupení
Zařadíme.
Závěr
Doporučuji svolání shromáždění po uplynutí odvolací lhůty po vydání stavebního rozhodnutí. Poté budeme vědět více. Prosím ozvěte se mi se zpětnou vazbou. Rád bych znal i pohled Vás, ostatních vlastníků.
S pozdravem, Pavel Moravec